まず、土地は【土地評価額】を把握しておきましょう
例えば）
・相続税評価額（路線価を使って計算）1600万円
・一般市場における売却価格2000万円
・売却査定価格の見積書は1300万円を提示されている
・理由１）整地が必要である
・理由２）接する道路1.5ｍなので活用できない部分がある
不動産屋の価格が正しいかどうか
耕す予定のない土地だから、もう売ってしまおうと考えては
不動産屋の「カモ」として買いたたかれてしまいます
相続した不動産の売却をしたい
実家の土地や農地を持て余してしまう→維持管理＋税金がかかる
収益物件として活用できれば一番良い方法になります。
１）急ぎ客はカモにされる
「早く売りたい」という感情を刺激して、安く買いたたきに来ます
２）買取と仲介
不動産屋が買い取ってから、販売する方法
不動産屋が「売り手」と「買い手」の中間に入って手数料をとる方法
お互いの気持ちを煽って、短期間で差額で収益を上げやすい
仲介手数料は、【売却価格の３％】＋６万円
３）両手取引と片手取引
「両手取引」：不動産屋が「売主」と「買主」の両方から仲介手数料をとる
「片手取引」：不動産屋が「売主」または「買主」から仲介手数料をとる
「両手取引」は不動産を安い価格でも売りたい状態
「片手取引」は不動産屋も高い価格で売りたい状態
【レインズ】⇒独占を防止するための共有できる不動産サイト
レインズから連絡を受けた不動産屋は、そのまま正直な情報を持ってくるわけではない。
不動産屋は「自分の利益」を増やすための行動をとってきます。
不動産の査定先は複数にする
１）適正な売却相場を知る
各不動産価格で「売却価格の査定」をする
各見積もりを持って交渉することで、取引先をこちらが選ぶことができます
適正な価格の相場を理解して、話を進めましょう
２）不動産一括査定サイトのメリットと注意点
一括査定サイト→イエウール、住まいvalue、HOME４Uなど
予備知識なく申し込むと営業電話で、苦しむことになる
小規模宅地等の特例を使った不動産は10カ月以上経過後売却
１）小規模宅地等の特例の概要
故人が実際に住んでいた土地の330㎡を一定条件で80％offで相続できる
利用できる条件
１）配偶者
２）一緒に住んでいた同居親族
３）別居で３年以上持ち家に住んでいない親族（賃貸・社宅など）
なぜ一定期間売却してはいけないのか？⇩⇩特例を使っているから
２）小規模宅地等の特例の居住継続要件（保有継続要件）
小規模特例を使った場合は、10カ月は売却してはいけないという条件がある
もし、10カ月以内に売却したら、特例を満たしていないので80％OFFではなくなり、過小申告加算税＋延滞税も追加されてしまいます。
相続人の場合は、故人の家に住む必要はないですが、保有を継続し続ける必要がある。
また、配偶者の場合は、80％offで相続した後でも10カ月以内売却もできます。
まとめ
「不動産屋」は親切なのではなく、自分の収益が一番高くなる方法で売却を進めます。
営業トークに乗せられて、安く売却しないためには「相続した場合の対処方法」を相続人が決めておくことが大切です
故人が「相続に困らないように不動産と現金のバランス」を前もって取っておくことをおすすめします
