「譲渡取得税」
・不動産を売却して得た金額から
・当初不動産を取得したときの価格と
・不動産を売却するためにかかった費用を引き
・その上でもなお、利益が出ている人に対して課税されるものです
相場は数十万~100万200万円
※建物を壊すときは高額になる
自分の不動産の取得費を把握する方法
「取得費」とは、たとえば40年間の祖父が購入した「日付や金額」のことです。
「取得費」は相続評価額ではありません
不動産の取得費が不明な場合は、取得費は【売却額×5％】になります。
これは、かなり不利な条件です。
40年前の昔の契約書「建物3000万円＋土地3000万円」
※建物は使用した期間で償却率と年数をかけて減価償却費の価値を評価します。
売却額5000万円ー（土地建物取得費4626万円＋譲渡費用100万円）＝譲渡所得574万円
そこから、譲渡所得574万円×長期譲渡所得税率20％＝譲渡所得税114万8千円
どんなものが譲渡費用となるのか
不動産の売却費ー（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得
（譲渡所得ー3000万円控除の場合）×譲渡所得税率（20~40％）＝譲渡所得税
【譲渡費用になるもの】一部ですが⇩
- 売買契約書を作成する際の【収入印紙】
- 建物（不動産）を売却するための【広告料】
- 不動産業者に支払う【仲介手数料】
- 建物の【取り壊し費用】（３~８万円/坪）
- 売却に際して行った【リフォーム費用】
- 土地を売却するために必要な【測量費】（約40~80万円）
【譲渡費用にならないもの】
- 不動産の維持管理費用
・修繕費
・クリーニング費用
・固定資産税
・都市計画税 - 不動産の売却に直接関係がない費用
・申告書作成依頼に伴う【税理士報酬】
譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって変わる
５年未満は、短期譲渡所得→ 譲渡所得税の税率39％＋復興特別所得税0.63％
５年以上は、長期譲渡所得→ 譲渡所得税の税率20％＋復興特別所得税0.315％
５年のカウント方法が重要です
「所有期間」不動産を購入した日から売却した年の1月1日の期間をカウントします。
相続した不動産は、所有期間を引き継ぐことができます。
譲渡所得税を節税できる４つの特例
１）マイホームを売却した場合の3000万円特別控除
譲渡所得900万円ー3000万円控除＝0円
マイホームに住んでいたかどうかがポイント！
住んでいた期間は問題にはなりません。
以下の場合は特別控除は使えません。
・特例を目的に入居
・一時的な目的入居
・別荘として所有
２）マイホームを売却した場合の軽減税率の特例
マイホームの所有期間が10年を超えている場合（１月１日が基準となる10年間）
軽減税率14.21％で計算できます。
ただし、6000万円以下の部分だけであり、それ以上は税率20％になります
【条件】住んでいるなら使える
建物所有期間10年以上＋土地所有期間10年間
マイホーム3000万円控除と併用して利用できます
３）故人が住んでいた空き家を売却した場合の特別控除
被相続人が住んでいた空き家を売却した場合の特別控除の特例は、3000万円
2016年~2023年12月31日までに売却した場合
【空き家特例】
・実際に売却をする本人が、その不動産に住んでいる必要はない
・親と別居していた相続人の方でも利用可能
※空き家特例の条件はかなり厳しい
昭和56年5月31日前の建物
旧耐震基準の建物
死亡直前は一人暮らし（要件をみたせば老人ホームも可）
他の同居者がいる場合は適用不可
死亡して相続
売却代金が１億以下であることなど細かい条件が多くあります
４）相続財産を譲渡した場合の取得税の特例
親から相続した不動産を一定期間に売却すると
相続日から3年10カ月以内に相続税のうち、不動産所得の一部として計上できます
特例を使ったら【納税額が0円】であっても必ず税務署へ申告すること
（確定申告の時期に申告書を提出）
翌年の確定申告を忘れると、全てが「なし」となります。
まとめ
親が購入した土地や建物の売買契約書や領収書は絶対捨ててはいけません。
これは、大金を捨てるのと同じことです。
