小規模宅地等の特例の概要
| 特例の名称 | 上限面積 | 減税割合 |
| 特定居住用 宅地等 | 330㎡ | 80％ |
| 特定事業用 宅地等 | 400㎡ | 80％ |
| 買付事業用 宅地等 | 200㎡ | 50％ |
例えば、400㎡の土地がある場合、330㎡までは小規模宅地等の特例が使えます。
例えば①「土地の相続税評価」
面積：330㎡
相続税評価額：2000万円
⇩
【小規模宅地等の特例】
相続税評価額2000万円ー（80％offの1600万円）＝課税対象400万円
例えば②「土地の相続税評価」
面積：400㎡
相続評価額：3000万円
⇩
【小規模宅地等の特例】
330㎡部分に特例適応＋70㎡は相続税
3000万円÷面積400㎡×上限330㎡×減額割合80％＝1980万円
相続税評価額3000万円ー1980万円＝1020万円
この場合は、198万円の相続税を減らすことができます
小規模宅地等の特例が使える人の条件
１，配偶者である場合
配偶者が、亡くなった方が住んでいた土地を相続する場合は、亡くなった方と同居をしている、別居としているといったことに関係なく「小規模宅地等の特例」を利用できる
死亡後10カ月、その住宅に住む実態が必要です
２、一緒に住んでいた同居家族の場合
死亡した方と同居していて、相続した物件に10カ月以上住み続ける
同居期間がたとえ１週間であっても「小規模宅地等の特例」が適応されます
そこに実態が伴っているのかを重要視されるので、住民票を移すだけではダメ。
税務官は、郵便物・電気代なども調べます。
近所の方にも尋ねます。
「見せかけ同居」だとすぐにばれます、ペナルティあり。
税務調査官は相続発生から３年後の夏頃に来ることが多い。
３，別居で３年以上持ち家に住んでいない親族の場合
これは「家なき子」特例と言われます。
３年以上、アパートや賃貸に住んでいて自分の家がない場合
配偶者が存命なら×
同居の親族がいるなら×
「一人暮らし」「独居」でないと使えない
もし相続したとしても、相続日から10カ月は住宅を売却してはいけません。
特例を利用する際に気を付けておくべきこと
故人が老人ホームに長期間入居していた場合
要介護認定、要支援認定を活用していたら特例が使えるが、老人ホーム種類に条件がある
要介護・要支援のレベルはどれでも問題なし
老人ホームの要件
- 認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居
- 養護老人ホーム
- 特別養護老人ホーム
- 入浴・排泄・食事の介護を行う有料老人ホーム
- 経費老人ホーム
老人ホームに入所中
- 自宅を賃貸にしていない
- 生計が別の親族を住まわせていない
- 事業用に使われていない
二世帯住宅の場合は「特例条件が難しい」ので要注意
小規模宅地の特例が使えるか、使えないのかは条件があります
- 建物の構造・登記の状況
- 生計は同じだったのか、別だったのか
- 誰が土地を相続するのか
非分離型→ 建物内で行き来ができる
完全分離型→ 建物内で行き来できない
親１F、子２Fと別々に登記しているなら、同居して所いるとはいえない。
二世帯住宅に住んでいる子ともが相続するなら共有登記が良い
生前に相続時精算課税制度を利用していた場合
親から受けた贈与税のが合計で課税されるかどうかが決まります
贈与税2500万円までは贈与税非課税
贈与税2500万円を超える部分は贈与税一律20％
土地を先に贈与されていた場合は、小規模宅地等の特例は使えません。
将来、相続が発生したときに「相続税」の課税対象になります
小規模宅地等の特例を使うときは相続税申告が前提
もともと相続税が発生しなければ「申告」は必要なし
相続税は超えるが、小規模特例を活用すると相続税がかからない場合は、申告が必要。
申告が必要なので、10カ月以内に遺産分割協議書を作成する必要があります。
遺言書で相続する場合も、申告が必要です。
まとめ
小規模宅地等の特例は、かなり条件が厳しくなってきています。
「子どもの相続」も考えた上で、慎重に検討しましょう
